In Italia è record di case vuote, sono 8,5 milioni

In Italia esiste un patrimonio immobiliare enorme, spesso invisibile perché inutilizzato e quindi non valorizzato. Basta immaginare una casa di famiglia in un borgo umbro o un appartamento ereditato in un piccolo paese della Calabria: arredati, in buono stato, ma chiusi da anni. Non si tratta di casi isolati. Secondo il rapporto Federproprietà-Censis, sono circa 8,5 milioni le abitazioni vuote nel Paese. Un numero impressionante che racconta di un capitale fermo, mentre il turismo continua a crescere e a rappresentare una delle colonne portanti dell’economia nazionale.

Immobiliare: un patrimonio fermo in un Paese che vive di turismo

Oggi il settore turistico vale circa 237 miliardi di euro, pari a quasi il 13% del PIL italiano. In questo contesto, ogni casa inutilizzata rappresenta un’opportunità mancata: uno spazio che potrebbe generare reddito e contribuire all’offerta ricettiva, soprattutto durante i mesi estivi, quando la domanda raggiunge i picchi più alti. A osservare da vicino questo paradosso è Alcaeus, società specializzata nella gestione di affitti brevi. La loro esperienza sul campo mette in luce una contraddizione evidente: da un lato proprietari immobiliari che non sanno come muoversi, dall’altro una domanda turistica mai così elevata. Il problema, quindi, non è la mancanza di case, ma la difficoltà — e spesso la paura — di metterle a reddito.

Il costo (economico e psicologico) delle case vuote

Tenere un immobile vuoto, inoltre, non è privo di costi. Sul piano fiscale, chi possiede una seconda casa sfitta nello stesso Comune di residenza deve pagare l’IRPEF su una quota pari al 50% della rendita catastale rivalutata (aumentata del 5% e poi di un terzo), una misura in vigore già dal 2014. A questo si aggiunge l’IMU, che in molti Comuni è stata aumentata proprio per gli immobili inutilizzati. E sullo sfondo resta aperto il dibattito su una possibile “tassa sullo sfitto” a livello nazionale.

Eppure, la fiscalità non è l’unico freno. A pesare è soprattutto la componente psicologica: 8 italiani su 10 dichiarano di temere di non riuscire a rientrare in possesso della propria casa in caso di inquilini morosi. Una paura diffusa che, insieme alla complessità normativa, contribuisce a bloccare milioni di immobili. Questa immobilità ha anche un costo economico diretto. Secondo dati interni di Alcaeus, un immobile gestito professionalmente con affitti brevi può generare rendimenti mediamente superiori del 20-30% rispetto alla locazione tradizionale. Questo grazie a una gestione più dinamica: ottimizzazione dei periodi di occupazione, prezzi adattati alla stagionalità e riduzione dei tempi di inattività tra un soggiorno e l’altro.

Il confronto europeo e il nodo culturale italiano

Il confronto con altri Paesi europei rende ancora più evidente l’anomalia italiana. In Francia, a gennaio 2024, le abitazioni vuote erano 3,1 milioni, pari all’8,1% del totale. In Germania, sempre nel 2024, si contavano 1,9 milioni di case inutilizzate, ovvero il 4,3% dello stock abitativo. In entrambi i casi, una quota molto più ampia di immobili entra regolarmente nel mercato degli affitti, contribuendo sia al reddito dei proprietari sia all’offerta per i visitatori.

In Italia, invece, il sistema si blocca a monte: il 25,7% delle abitazioni intestate a persone fisiche risulta inutilizzato. Un dato più che triplo rispetto alla Francia e quasi sei volte quello tedesco. Una differenza che non dipende dal turismo o dal clima, ma da un approccio culturale radicato: la casa viene spesso considerata una riserva di valore da conservare, più che una risorsa da attivare.

A incidere sono anche fattori strutturali. Gran parte degli immobili inutilizzati si trova nei piccoli comuni e nelle aree interne: case ereditate, spesso situate in borghi di grande fascino ma poco abitati, che i proprietari non sanno come valorizzare. A questo si aggiunge una normativa sempre più complessa, tra obblighi come il Codice Identificativo Nazionale (CIN), l’aumento della cedolare secca al 26% e sanzioni che possono arrivare fino a 8.000 euro. Tutti elementi che finiscono per scoraggiare molti proprietari, spingendoli a lasciare gli immobili vuoti piuttosto che affrontare il rischio di errori.

Il risultato è un paradosso evidente: milioni di case chiuse in un Paese che continua ad attrarre turisti da tutto il mondo e che, allo stesso tempo, deve fare i conti con una crescente emergenza abitativa. Un equilibrio difficile, che mette in luce quanto sia urgente trovare soluzioni capaci di trasformare questo patrimonio inutilizzato in una risorsa attiva.