Nei primi mesi del 2026, il mercato immobiliare italiano mostra un andamento complessivamente positivo. Secondo il 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, presentato oggi presso l’UniCredit Tower Hall di Milano, il settore residenziale conferma il trend di crescita già avviato nel 2025, mentre il segmento delle locazioni resta su livelli elevati, seppur leggermente in ridimensionamento. L’analisi ha preso in considerazione il contesto nazionale con un focus su 13 mercati intermedi: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona.
Rispetto a un anno fa, il mercato evidenzia segnali di rafforzamento: i prezzi registrano una dinamica più solida, il divario tra valori richiesti e offerti si riduce, l’offerta viene assorbita più rapidamente e la domanda cresce. Nomisma sottolinea che questi indicatori confermano un ciclo espansivo che tende a consolidarsi, con un mercato più dinamico e liquido.
Compravendite in crescita e ruolo del credito
Nel 2025, le compravendite residenziali italiane hanno registrato un incremento del +6,4% rispetto all’anno precedente, con una crescita più marcata nei comuni non capoluogo rispetto ai capoluoghi. Nei 13 mercati intermedi monitorati, le transazioni sono aumentate complessivamente del +6,0%, con una crescita più significativa nei capoluoghi rispetto al resto della provincia.
A sostenere questa espansione ha contribuito il ricorso al credito: tra il 2023 e il 2025, la quota di acquisti finanziati tramite mutuo è passata dal 40,1% del 2023 al 41,7% del 2024, fino a raggiungere il 45,9% nel 2025. Il mercato dei mutui residenziali è stato sostenuto da condizioni di domanda favorevoli, dalla stabilità monetaria e da una buona qualità degli indicatori di rischio bancari. All’inizio del 2026, lo spread dei tassi italiani rispetto all’Area Euro ha toccato i 32 punti base, il massimo degli ultimi due anni, a conferma di un leggero disallineamento dei tassi.
Prezzi degli immobili: crescita più moderata
Nei primi mesi del 2026, la variazione annuale dei prezzi nei 13 mercati intermedi conferma il trend positivo, seppur con intensità più contenuta rispetto agli anni precedenti. Le abitazioni in ottimo stato segnano un aumento del +2,3%, mentre quelle in buono stato crescono del +2,7%. La crescita più sostenuta nel segmento degli immobili meno pregiati indica una pressione della domanda più intensa su questa fascia di mercato. Nei mercati intermedi, i tempi medi di vendita si attestano intorno ai 5 mesi, con uno sconto medio in trattativa dell’8,6%, livelli coerenti con un buon assorbimento dell’offerta.
Mercato delle locazioni
Anche il comparto delle locazioni residenziali mostra segnali positivi: nel 2025 sono stati registrati oltre 1 milione di contratti, con una crescita del +1,4% rispetto al 2024. I canoni di locazione hanno registrato un incremento medio del +3,4%, confermando un ciclo espansivo consolidato. Le abitazioni in buono stato, dopo la ripresa avviata nel 2022, continuano a mostrare incrementi anche nel 2025, seppur a ritmo più moderato, a testimonianza di una domanda vivace e di una persistente carenza di offerta.
I rendimenti del segmento residenziale rimangono elevati, con un rendimento lordo annuo totale dell’8,4%, composto dal 5,7% derivante dall’affitto e dal 2,7% dall’aumento dei prezzi. I tempi medi per concludere un contratto di affitto si attestano a 1,6 mesi, evidenziando la dinamicità del mercato.
Previsioni per il 2026
Secondo gli operatori, in assenza di shock economici, il 2026 dovrebbe confermare il percorso di crescita già delineato nel 2025. La domanda resta sostenuta, trainata dalla preferenza per l’acquisto della casa, considerata più conveniente rispetto alla locazione, nonostante un costo dei mutui più alto e prezzi di compravendita elevati.
Nomisma stima un rallentamento dell’attività a causa del venir meno della politica monetaria espansiva e del rialzo dei tassi: le compravendite residenziali dovrebbero crescere del +1,8% nel 2026, raggiungendo circa 780 mila transazioni, un livello che si prevede sostanzialmente stabile anche nel biennio successivo, confermando la tenuta del mercato post-Covid.
Fonte:
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